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魏耀华律师博客

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房地产信托  

2013-06-12 08:00:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1、 什么是房地产信托?

答:房地产信托是指信托公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划从委托人处筹集资金,用于房地产开发项目,并为委托人获取一定收益的房地产融资方式。

2、 房地产信托业务类型主要有哪些?

答:房地产信托业务类型主要包括房地产开发贷款信托、股权投资信托、股权投资附加回购信托、夹层融资信托、特定资产收益权信托、应收账款/财产信托、房地产投资基金信托等。

3、 信托公司开展房地产信托业务应开展的工作有哪些:

答:信托公司开展房地产信托业务应开展的工作包括:

① 建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行;

② 进行项目尽职调查,深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历,以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况,确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性;

③ 严格落实房地产贷款担保,确保担保真实、合法、有效;

④ 加强项目管理,密切监控房地产信托贷款或投资情况等。

4、 信托公司发放房地产开发贷款需要满足的条件有哪些?

答:信托公司发放房地产开发贷款需要满足“四三二”的要求,具体是:

① 信托公司发放贷款的房地产项目四证齐全,四证为土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证;

② 项目资本金比例达到国家最低要求,即保障性住房或者普通商品住房项目的资本金比例不低于20%,用于其他房地产项目开发的不低于30%;

③ 开发商或其控股股东具备房地产开发二级资质。

5、 信托公司以投资附加回购承诺方式开展业务的要求有哪些?

答:按照实质重于形式的原则,信托公司以投资附加回购承诺方式对房地产企业开展的业务视为对房地产开发项目的间接融资行为,按照发放房地产开发贷款的规定执行,即需要满足以下条件:

① 标的房地产项目四证齐全,四证为土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证;

② 项目资本金比例达到国家最低要求,即保障性住房或者普通商品住房项目的资本金比例不低于20%,用于其他房地产项目开发的不低于30%;

③ 开发商或其控股股东具备房地产开发二级资质。

6、 信托公司开展房地产业务禁止性规定包括哪些?

答:信托公司开展房地产业务禁止性规定包括:

① 严禁向未取得四证的房地产项目发放贷款,严禁以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款;

② 严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款,严禁以购买房地产开发企业资产附加回购承诺等方式变相发放流动资金贷款;

③ 严禁向房地产开发企业发放用于交缴土地出让价款的贷款;

④ 严禁以信托资金发放土地储备贷款;

⑤ 对国土资源部认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款、或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。

7、 信托公司开展房地产贷款业务的保障措施主要有哪些?

答:信托公司开展房地产贷款业务的保障措施主要包括:保证担保、抵押担保、质押担保、资金监管等。

8、 信托公司开展房地产抵押贷款业务时,哪些房屋不可作为抵押物? 

答:信托公司开展房地产抵押贷款业务时,信托公司严禁接受以下类型房屋作为抵押物:

① 无合法有效房屋产权证;

② 房屋权属存在纠纷;

③ 产权不清晰的房屋;

④ 国土资源部认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目中的建设用地。

9、 信托公司开展房地产信托业务时,涉及项目资本金的管理有哪些?

答:信托公司开展房地产信托业务时,对于资本金的项目管理有2条规定:

① 加强对项目资本金来源及到位真实性的审查认定,对股东借款(股东承诺在项目公司偿还贷款前放弃对该股东借款受偿权的情况除外)、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金,不得充做项目资本金;信托公司应要求借款人提供资本金到位的合法、有效证明,必要时应委托有资质的中介机构进行核实认定;

② 信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金,以达到国家规定的最低项目资本金要求。前述债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺(含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形)等方式运用的信托资金。

10、 银监会关于建设用地项目贷款管理的要求有哪些?

答:银监会关于建设用地项目贷款管理的要求包括:

① 严格建设项目贷款管理。贷款项目用地应依法取得,符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划,涉及新增建设用地的,还应纳入土地利用年度计划,禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持,禁止向违法用地项目提供贷款支持;

② 严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设,不得予以任何形式的信贷支持。 

③ 严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的,不得发放任何形式的贷款;对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民,不得发放住房贷款;对利用农村集体土地开办企业、兴办乡(镇)村公共设施和公益事业的,要严格审查贷款申请,对未取得合法用地手续,没有落实有效担保权利的,不得发放贷款。 

④ 严格商业性房地产信贷管理。禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款;土地储备贷款采取抵押方式的,应具有合法的土地使用证,贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%,贷款期限原则上不超过2年;对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业,应审慎发放贷款,并从严控制展期贷款或滚动授信;对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。 


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