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魏耀华律师博客

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日志

 
 

项目转让合同纠纷案代理词  

2011-07-20 19:56:46|  分类: 法律文书 |  标签: |举报 |字号 订阅

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尊敬的审判长、各位审判员:

山东齐鲁律师事务所接受A公司的委托,指定魏耀华律师为其诉B公司项目转让合同纠纷申请再审一案的代理人。我们接受委托后,经过参与再审案件的调查与辩论,就双方争议的焦点问题及原审判决判定的理由,进一步发表如下代理意见,提请法庭参考采纳:

一、原判决认定基本事实的主要证据不足。

 原审法院认定被申请人虽未取得涉案土地的使用权证,但实际上享有对涉案土地的开发使用权证据不足。

1、根据房地产开发建设的法律法规,认定被申请人取得涉案项目的开发使用权,被申请人应当取得涉案项目立项文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。上述法律文件中,土地使用权证是项目价值的核心与基础,其他法律文件在项目合法的情况是行政许可的结果,而土地使用权的获得属于民事行为并需要支付对价。

2、被申请人不具备转让房地产项目的条件,其转让行为违反了法律法规的禁止性规定,而原审法院忽略这一基本法律事实。

根据1998年7月20日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定,“转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”。《城市房地产管理法》第三十八条规定以出让方式取得的土地使用权,房地产项目转让时,首先要按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,其次,要按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。第三十九条规定对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,转让必须经有批准权的人民政府审批。从上述规定来看,转让的前提是转让人取得土地使用权。

就本案而言,被申请人仅提供了涉案土地规划批复意见及土地规划许可证作为权利证明,该文件显然不能证明其对涉案土地享有合法使用权。尤其需要强调的,被申请人自转让开始至一审辩论终结前自始至终没有提供其对涉案土地享有权益证书及或者政府批准转让证明,与此相反,济南市国土资源局及济南市人民政府明确认定其擅自占用国有土地并转让的行为违法,提请法庭注意该法律事实!

 

二、原判决适用法律确有错误。

1、、二审法院以申请人在补充协议中认可办理土地手续的某些费用应由被申请人承担以此作为认定“购房合同”有效的理由之一,属于适用法律错误。

由于涉案购房合同所涉及的转让行为违反了法律法规的禁止性规定,为无效合同。合同的无效是盖然的、无条件,不因合同当事人的约定及主观愿望变为有效,不因双方当事人签订合同时对合同的法律效果明知或存在过失而有效,也不因一方当事人希望合同有效至无效心理变化而有效。对合同的效力评定是客观的法律评价,表明对合同效力评定无须对当事人的主观态度探究过多。双方当事人在补充协议中关于土地出让金、契税、配套费责任主体的约定,属于对原合同权利义务进一步具体化,应视为原合同组成部分,在合同有效地情况下对双方当事人当然具有拘束力。而本案的涉案合同是无效的,无效合同自始至终无效,不会因当事人事后任何补充及追认变成有效,这是无效合同与效力待定合同的本质区别。

2、二审法院以申请人取得涉案土地使用权时支付对价低,故不能免除其对被申请人继续履行合同的义务,属于适用法律错误。

申请人与济南国土资源局之间的土地使用权出让合同与申请人与被申请人之间“购房合同”是两个截然不同法律关系。即使申请人支付的出让金偏低,其正确救济途径应由土地管理部门在法定时间内申请撤销或者变更土地出让合同。土地出让合同约定的出让时间从1998年开始计算也是由于政府主管部门考虑到申请人在该时间已经以占有人的意思对涉案土地进行开发建设,不能理所当然地臆断政府部门对申请人与被申请人转让行为的追认,因为该出让合同签订时间与济南市人民政府及济南市国土资局确认该转让行为违法时间几乎相同,政府部门不会一方面确认行为违法,同时又对该行为追认。被申请人作为该出让合同的第三人,对该出让合同并不享有任何权利与利益。被申请人主张正是基于购房合同,申请人才以较低的出让金取得涉案土地的使用权纯属主观臆断,无任何法律依据。另一方面,申请人是否应按照“购房协议”的约定支付剩余款项,取决于该“购房协议”是否有效以及是否存在其他阻缺合同履行的事由。对于上述两种截然不同的法律关系,二审法院竟然混淆在一起,没有对两种法律行为的合法与非法予以界定,没分清不同法律关系的责任与权利主体,没有意识到申请人履行购房合同义务会造成被申请人非法行为反而获利的局面。故此,原审法院以申请人取得涉案土地使用权支付对价低为由判定申请人继续履行“购房协议”中的义务,属于适用法律错误。

3、二审法院认定“合同当事人实现了合同目的”,以此作为合同有效的理由之一,属于适用法律错误。

司法实践中存在的“合同实际履行,当事人已经实现合同目的,故不宜认定合同尚未成立”司法政策,指的是合同签订的某些形式要件存在瑕疵,但不足成为无效合同的事由,法院考虑到合同已经实际履行,为避免当事人的经济损失及节省社会成本,应认定合同成立并生效。申请人在签订合同时,希望被申请人取得涉案项目的合法手续,包括但不限于土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程许可证等。但由于被申请人私自占用国有土地,导致申请人在被行政机关处罚并历经五年之后才取得涉案土地的使用权证书,造成申请人建设房屋滞销及办理产权证方面的重重阻碍,因业户的起诉而遭受巨大的经济损失等等,这些远远不是申请人签订合同的目的。迟来的正义不是正义,何况这一正义的取得纯属申请人单方的努力,被申请人仅仅取得涉案土地的规划许可证,便以项目开发转让人的身份自倨,是完全不符合法律规定的。故此,原审法院认为合同目的已经实现的说法,不符合客观事实。由于涉案项目转让行为违反了法律、法规的禁止性规定,属于本质违法,这与“合同目的基本实现”立法思想相差甚远。

 

审判长、各位审判员,法学界有句古老的谚语:“任何人不能因为违法行为而得利”。如果允许被申请人通过非法占有国有土地而获巨大利益,无疑鼓励违法行为产生,与立法目的与宗旨是格格不入的。违法行为就应当付出代价,被申请人在没有取得涉案土地使用权情况下进行拆迁、平整土地,是严重违反国家关于政府拆迁方面的法律规定的。尤其需要提及的是,被申请人在一审法院要求下自始至终没有提供其关于涉案项目拆迁平整的证据及投入费用证明,其主张的上述事实的合法性与真实性有待法院的进一步认定。基于上述原因,被申请人即使有损失也应当自行承担,是完全符合法律规定的。

综上所述,二审判决无论在事实认定及适用法律方面均存在错误,故请再审法庭依法对撤销原一审及二审判决,对该案进行改判,依法支持申请人的再审请求!

 

                                                                                                                         山东齐鲁律师事务所

                                                                                                                      魏耀华律师

                                                                                                                    二0一一年七月十二日

未经本人许可,不得转载!

 

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