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魏耀华律师博客

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承租人无权向拆迁人主张房屋拆迁补偿安置款  

2011-06-07 08:05:19|  分类: 法学话题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010-6-26 11:5:58|房屋拆迁法律研究
 

作者:张雷律师,值得信赖的房地产律师

拨打免费咨询电话:13661521032;添加QQ好友:510436039

张雷律师按:被拆迁的房屋可能存在有租赁关系。那么当这样的房屋拆迁时,是由承租人和拆迁人签订拆迁补偿安置协议,还是应当由出租人或者说所有权人和拆迁人签订拆迁补偿安置协议?按照法律的规定,应当拆迁人应当和被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议,同时根据拆迁法律的规定,被拆迁人是指房屋所有人。因此,作为承租人,是没有资格和拆迁人签订补偿协议的。但是这并不意味着承租人不能从拆迁中获得补偿。简而言之,房屋承租人,无资格签订拆迁协议,有资格索要拆迁补偿。但这个补偿的索要主体应当明确。张雷律师撰写此文分析之。

房产律师提示关键词:拆迁、承租人、政策性补偿、上海房产律师

【案例分析】

2001年11月15日,上海某村民委员会和某锦绣公司签订《房屋产权转让协议书》,约定由村委会将该村某农场的产权转让给锦绣公司。协议特别约定,本次转让的房屋无土地证和房产证,锦绣公司在收取房屋产权后,只限使用不得转让,如果遇到开发用地,则锦绣公司应当无条件服从拆迁,并且地上赔偿款归锦绣公司所有。

2005年锦绣公司和典雅公司签订了《房屋租赁合同》一份,约定锦绣公司将原来转让来的农场中的一部分厂房和仓库租给典雅公司。租赁期限为2005年3月1日至2008年2月28日。并且协议特别约定,在承租期间如遇动拆迁,则本《房屋租赁合同》自动解除。如果有政策性补偿,则典雅公司享受企业搬迁补偿费,其他补偿由锦绣公司享有。

2008年1月12日,松江科技开发公司作为拆迁人和锦绣公司签订了《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》,给予了锦绣公司72万元拆迁补偿款。

2009年6月份,典雅公司起诉松江科技开发公司,要求松江可以开发公司支付拆迁补偿款45万元。包括设备搬迁费、营业执照变更费和搬迁停产损失费。

【案件思考】

房屋拆迁过程中,遇到房屋有承租人的,应当如何签订房屋拆迁补偿安置协议,应当如何分配拆迁补偿款?

【法庭判决】

法庭认为,通过2001年11月15日某村民委员会和锦绣公司的房屋产权协议转让协议,锦绣公司已经成为了被拆迁房屋的所有权人。锦绣公司是拆迁法律关系中的被拆迁人。

根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定,拆除由租赁双方协商议定租金标准的出租非居住房屋,被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的,拆迁人对被拆迁人给予补偿安置。同时根据锦绣公司和典雅公司的租赁合同明确约定,在租赁期间如遇动拆迁则协议自动解除。因此拆迁人将补偿款给予被拆迁人锦绣公司是符合法律规定的。

至于锦绣公司和典雅公司之间的租赁合同约定,动迁中如有政策性补偿则由典雅公司享有的约定,应当由典雅公司向锦绣公司注重权利,不应当向松江可以主张。

【法理延伸】

根据拆迁法律的规定,除了执行国家规定租金的房屋,如上海的公房,拆迁由租赁双方自由协商租金的存在租赁关系的房屋,应当区分情况。如果房屋所有人和承租人能够达成协议解除合同,则拆迁人仅对所有人进行补偿。所有人和承租人之间的利益分割按照双方的解除协议处理。如果房屋所有人和承租人不能够达成解除租赁关系的协议,则拆迁人应当对房屋所有权人实行价值标准的房屋调换,而不是货币补偿。

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