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魏耀华律师博客

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日志

 
 

这笔拆迁补偿款怎么分  

2011-06-07 08:28:29|  分类: 法学话题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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◆赵建高

随着生活发展,一些生活富裕的城市居民,便想到城市周边的农村购买农民房屋过上田园般生活。可是购买的房屋一旦遇到拆迁,纠纷就随之而起。城市居民是否可以购买农村房屋?购买后遇拆迁该如何处理?下面的案例对这些问题作出了很有意义的回答。

 

城市居民连环购买农村房产

 

  2002年8月16日,村民秦某与瞿某商量将自己的房屋出售给瞿某,双方签订了《房屋财产权转让协议书》,协议约定秦某把自家私有房屋以人民币23000元价格转让给瞿某,转让房屋以沪第04268号宅基地使用证为准。协议第7条约定“今后如遇国家开发征用该宅基地,其房屋宅基地按照国家政策规定的补(赔偿)偿均由受让方享受,出让方不再主张。”南汇县彭镇镇法律服务所对该协议书进行了见证。瞿某实际付购房款人民币15000元,秦某将该房屋及第04268号宅基地使用证交付给了瞿某。但瞿某未实际入住使用该房屋。秦某出售自己房屋后,向同组村民购买了房屋用于居住。

  2002年11月20日,瞿某与上海市城市居民姜某协商,将上述房屋出售给姜某。双方签订了《房屋财产权转让协议》,协议约定,瞿某将该房屋以人民币32000元价格卖给姜某。转让房屋以沪第04268号宅基地使用证为准。姜某的权利见2002年8月16日签订的协议书第7条约定。上海市南汇区泥城镇法律服务所对该协议进行了见证。姜某付清购房款,接收了该房屋和第04268号宅基地使用证,但也未实际居住该房屋。

  2004年11月27日上海市浦东新区居民蔡某和赵某夫妇经人介绍认识姜某,蔡某和赵某夫妇均已退休,想到乡下买房过上田园生活。于是姜某将该房屋卖给蔡某和赵某。双方签订了《房屋财政(产)权转让协议》,协议约定姜某将该房屋以人民币80000元价格卖给蔡某和赵某夫妇,并将房屋和第04268号宅基地使用证等房屋权属证书交付给蔡某和赵某,南汇区泥城镇法律服务所买卖协议进行了见证。蔡某和赵某接收房屋后,对该房屋进行了装修,并入住使用,还搭建了围墙、修建了附舍等。

 

房屋遇拆迁泥土变黄金,买卖双方产生争执

 

  2005年该房屋所在地村民房屋经南汇区房地局批准进行拆迁,进行临港新城建设。对该房屋拆迁获得补偿问题蔡某和赵某夫妇多次与拆迁人协商拆迁补偿事宜,但拆迁人以赵某和蔡某非房屋的所有人为由,不予理睬。此时房屋原所有人秦某则在没有和蔡某和赵某协商情况下,私自和拆迁人——上海市临港新城土地储备中心于2005年10月18日签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,协议明确该房屋拆迁补偿款为422780元,包括土地房屋补偿款人民币341754.20元和附属物补偿款人民币8150元、搬家补助费人民币3834.40元、设备迁移费、过渡费、装修补偿费等,该费用均由秦某领取。在蔡某和赵某夫妇周末回城之际,毫不不知情的情况下,拆迁人已经把该房屋强制拆除。赵某和蔡某找拆迁人理论,拆迁人称房屋属于秦某,其签订了安置协议,款也由秦某领取,让蔡某和赵某找秦某要补偿,秦某以自己是房屋所有人,当初只是买房屋,没有卖土地为由,拒绝支付补偿款。双方发生争执。

  蔡某和赵某认为:出了钱,拆迁补偿应归自己所有。自己购买房屋签订了房屋转让协议,还经过法律服务所进行见证。支付了对价,并已经实际履行,且合同约定了房屋遇拆迁,其补偿归原告所有。现在秦某把该房屋的拆迁补偿占为己有,侵犯了自己的合法利益。为了维护自己的合法权益,向法院提起诉讼。诉讼请求:判令被告返还房屋拆迁补偿款人民币400000元(暂定);判令被告承担连带返还房屋拆迁补偿款的责任;诉讼费由被告承担。

  秦某认为: 只卖房子,没卖地。秦某认为蔡某和赵某系城市居民,其购买房屋行为属于无效。即使卖了房屋,也仅仅限于房屋,其房屋范围内的土地并没有卖。因此,即使给蔡某和赵某也仅仅是给该房屋拆迁获得的补偿人民币3万元,房屋范围内的土地使用权并没有卖,因此不同意蔡某和赵某的诉讼请求。

  法院审理认为,被拆迁房屋原属秦某所有,先由秦某出卖给瞿某,后由瞿某加价转卖给姜某,再由姜某加价转卖给蔡某和赵某。买卖行为中的三次协议均已实际履行完毕,作为最后买受人蔡某和赵某已经实际居住该房屋,并有装修等行为,而秦某在出卖该房屋后近3年的时间从未就出卖房屋行为表示反悔,对原告居住使用装修该房屋等事实也未提出过异议。因此,对蔡某和赵某购买及占有、居住、使用该房屋的事实应予以尊重。在农村宅基地房屋买卖后被拆迁而产生的补偿款的分割处理问题上,既要关注和保护房屋交易的稳定与城市信用,充分考虑买受人重新购新房的合理支出等因素,又要关注和保护登记宅基地使用人的利益,充分考虑农村宅基地使用权上房屋买卖的特殊性等因素,结合案件纠纷的实际情况,按照合法合情合理的原则,平衡双方的利益,妥善处理。因此,蔡某对拆迁补偿款可以适当多得,秦某应相应减少。为此法院依照《中华人民共和国民法通则》第72条规定,判决:确认秦某领取的房屋拆迁补偿款422780元中的290000元归蔡某和赵某所有。

 

城市居民购买农村房屋是否合法

 

  城市居民购买农村房屋是否合法问题在法学理论界争论已久,主要有以下两种观点:

  第一种观点认为城市居民购买农村房屋合法有效。该观点认为,城市居民购买农村房屋是否合法应当以《合同法》规定的有效要件为标准来判断,只要符合合同有效要件的合同即为有效合同。我国《合同法》第52 条规定:违反法律、行政法规的合同无效。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第4条进一步规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”目前我国至今没有法律或行政法规禁止城市居民购买农村房屋,因此城市居民购买农村房屋应认定合法有效。

  第二种观点认为城市居民购买农村房屋违法无效。这种观点认为,我国《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”国务院办公厅1999 年发布的《关于加强土地转让管理,严禁土地炒卖的通知》第2条第2款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”因此,城市居民购买农村房屋属于违法而归于无效。

  笔者赞成第二种观点,主要理由如下:我国《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第63条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”为进一步加强农村宅基地管理,国发〔2004〕28号文件《国务院关于深化改革,严格土地管理的决定》规定:“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部国土资发〔2004〕234号文件《关于加强农村宅基地管理的意见》第(13)款重申:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”从上述规定看,似乎并不能直接得出城市居民购买农村房屋违法无效的结论,但由于农村住房的特殊性,农村宅基地属于集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。农村居民取得宅基地是无偿的,不像城市居民要购买房屋(房屋占用范围内的土地使用权),因此,能够享有使用宅基地并占有使用该宅基地上房屋的也只能是集体经济组织的成员,城市居民不具有这一特殊身份。另外,《中华人民共和国民法通则》第6条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”也就是说,民事审判除了要以法律为依据外,也要参考国家政策,维护社会的公共秩序。国发〔2004〕28号文件《国务院关于深化改革,严格土地管理的决定》及国土资源部国土资发〔2004〕234号文件《关于加强农村宅基地管理的意见》虽不是法律、行政法规,但属于国家政策范畴,司法审判应予以参考。2007年10月1日实施的《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这里的国家有关规定应理解为包括国家的法律、法规及政策。

    综上所述,城市居民购买农村房屋属于违法归于无效。本案中,原告向他人购买农村住宅,虽然占有并实际使用,但因违反国家法律及政策规定,属于违法行为,不应受法律保护,其主张享有全部拆迁安置补偿款的法律依据不足。

  《中华人民共和国民法通则》第4条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。”《中华人民共和国合同法》第6条明确地规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。 这两个法律条款为包括合同行为在内的一切民事法律行为确立了诚实信用原则,该原则要求我们从事民事活动必须诚实、善意。本案中,原告从他人处买了秦某的农村房屋,支付一定的货币,并实际居住使用,直至拆迁前秦某一直没有提出反对意见。只是由于拆迁时,秦某发现拆迁房屋拆迁补偿远远大于其出售房屋的价格,且房屋没有过户(事实上这种买卖也过不了户),其便从拆迁人处领取了补偿款,欲占为己有。该行为明显违背诚信原则,亦有悖于公平原则。法院判决返还房屋拆迁的大部分补偿款的合情合理,于法有据,这也是诚信原则在审理该类案件的恰当运用。

  最后,我们要特别强调的是,由于我国土地实行城市和农村两种管理模式,且农村居民建造房屋只需要申请宅基地,便可以不付费用取得建房许可和宅基地使用权。由于土地使用权取得的不同,导致城市房屋和农村房屋的管理制度也迥然不同。城市的房屋可以自由买卖,而农村的房屋不能随便上市流通。对农村房屋交易有着严格的“身份”限制,城市居民不能购买农村的房屋。虽然现实生活中,仍有人置法律于不顾,购买农村房屋。但一旦遇到拆迁纠纷就不可避免。本案给我们一个有益的参考,那就是:城市居民购买农村居民的房屋属于无效,但遇到拆迁后,获得的拆迁补偿应按照诚信原则、公平原则进行分配。■

 

(作者系上海信诚律师事务所知名律师)

责任编辑/夏  苗

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