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魏耀华律师博客

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农村宅基地转让 拆迁补偿应归谁  

2011-06-06 21:37:28|  分类: 法学话题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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农村宅基地转让 拆迁补偿应归谁

来源: 作者:佚名 日期:10-06-09


  农村宅基地转让,动迁两者本身都是非常敏感且很容易让人搞不懂的问题,那么两者结合起来如何处理更加复杂,笔者本着多年的执业经验结合办理的典型案例,对宅基地转让后动迁款应该如何处理做法律分析,希望能够对于读者处理类似案件有一定的指导意义。

  案情介绍

  罗先生家在城阳区某镇某村,和罗先生的叔叔一家原先是隔壁邻居,后来因为罗先生的叔叔做生意挣了点钱,在镇上购买了商品房,家里的房子要处理掉,正好罗先生的父亲想买下来,所以1997年罗先生的父亲从罗先生的叔叔处购买了一处宅基地及上面的房屋,但是由于罗先生的父亲和叔叔是亲兄弟,所以也就没有留下任何凭据,老兄弟两个商量的一下,房价8万,三年付清,房屋随即就交给罗先生父亲一家了,两处房子一处罗先生父母住,一处罗先生一家住,十多年来相安无事,兄弟二人走的也很亲热。2008年听闻要拆迁了,这是大家盼了多少年的好事情,可以改善居住环境了,这是大家梦寐以求的事情,而且都听说补偿不低的,这让罗先生一家更是高兴,他们把这事也跟罗先生的叔叔讲了,罗先生的叔叔也挺为他们高兴的,满口答应如果将来要办啥手续,说句话就行,听了这话罗先生的父亲就更放心了。2008年8月份,村里面开始有动迁公司的人进来了,问到他们家的时候,把情况跟动迁公司的人讲了一下,动迁公司的人说“我们是看宅基地证的,证上登记的是谁我们跟谁签协议,至于你们钱怎么分我们不管。”动迁公司的人还谈到,罗先生的婶婶找过动迁公司了,说这房子是他们家的,补偿要归他们家。罗先生的父亲听后马上打电话找罗先生的叔叔,没想到得到的答复是,这事他管不了,还是让他找他老婆谈,罗先生一家马上意识到问题的严重性,这套房子补偿大概有一百万,可能罗先生的叔叔想动脑筋了。罗先生意识到问题的严重性后,开了一个小型家庭会议,研究怎么处理。研究下来的结果是这笔钱该怎么分没有把握还是先找律师咨询一下。2008年9月21日,罗先生找到了我们,我约罗先生在律师事务所当面谈了一下,了解了大概的情况后,我提出了一个非常重要的问题,钱怎么分是第二重要的问题,钱的分法有法院依法分割,该多少是多少问题不大,第一重要的问题是怎么证明房子是买的,而不是借得或者租的,不然就会出大问题。罗先生说“应该不会吧,我们都住了十多年了,这事村里人都知道,他们不会耍赖的”,我跟罗先生讲“这个问题肯定会有的,不然她们也不会到动迁组说房子是他们的”,罗先生一家这才意识到更严重的问题在这里,因为是亲兄弟所以什么手续都没有,然后我提出了一个方案,第一罗先生一家找他叔叔一家谈一次这个问题如何处理,然后通过录音的方式保留证据,以备不时之需,第二罗先生找一下村委会开具证明帮助证明一下。第三发动隔壁的乡亲和同时是两家亲戚的人,帮忙证明一下,并且开庭时能够到庭旁听。那么这个问题就容易解决了,后面涉及到的法律问题由律师来解决。随后我们与罗先生建立了委托关系,开始介入案件的调查和处理。

  2008年11月初,动迁协议签掉了,总补偿金额为100万元整,不包括低价购房补贴,经过几次协商,罗先生的叔叔只答应给罗先生一家30万元,罗先生一家当然没有答应,不得已本案诉讼到了青岛市城阳区人民法院

  庭审纪实

  2009年6月18日本案在青岛市城阳区人民法院开庭审理,在庭审中我方称:1997年双方经过协商将系争房屋作价8万转让给原告,随后原告一直在该房屋内居住和使用,按照法律规定农村集体土地上的房屋可以在本集体经济组织内部转让,转让行为是有效的,而且根据地随房走的原则,房屋转让,占用范围内的土地一并转让,因此作为受让人的原告理应享受所有房屋动迁安置补偿款,因此诉请法院依法判令被告支付动迁款100万元。

  被告则辩称:系争房屋并非被告转让给原告,而是被告出租给原告使用的,一共租赁了10年,租金共计8万元,双方没有订立租赁合同,现在房屋拆迁理应将所有动迁款支付给被告,而不应当支付给原告。

  庭审中原告提供了录音证据、村委会的证明,以及乡亲的证人证言。法庭对于上述证据一一予以核实。

  本案经过三次庭审,法院最终判令买卖行为合法有效,100万动迁款归原告所有。

  律师代理意见:

  一、本案被告将系争房屋出售给原告一家的事实是非常清楚而且毋庸置疑的。

  1、该房屋自1997年就交付给原告一家使用的事实是清楚的,这一点被告也无法否认,从1997年至今已经超过12年了,这12年中是原告一家对该房屋进行的装修维护,也是原告一家在该房屋内居住使用。

  2、8万多元的购房款早已经支付给了被告,只是由于原告和被告的这样亲戚关系,所以当初才没有留下签字的字据。但是这节事实是存在的,而且有录音为证。

  3、原告和被告的房屋买卖行为,整个某村民都是清楚的,而且该村村民委员会也是非常清楚的,因此才肯在证明上盖章确认,原告认为村委作为村集体的管理部门,其出具的证明是当然有效的,当然原告也希望法官能够到居委会到村里面去调查,去核实。

  4、所谓租借一说不合常理,先不论原告提供的录音中被告多次提到了将房屋出售给原告的事实,单就租借一事本就不符合常理,原告自己有房子住,而且原告一家足够居住,因此不会再租其他人的房屋,而且十年8万元,也是不可能,因为1997年的房价镇上的商品房也不过就是7到8万的样子,甚至更低,原告不可能每年花8000元租一套农村的房子,这显然不符合逻辑。

  5、租借一说显然是被告在此颠倒是非,显然是被告被利益冲昏头脑,向法庭做出的虚假陈述,房屋买卖一事不仅原告被告清楚,整个村的人都清楚,本场诉讼整个村甚至外村的人都在关注,如果被告依靠编造事实而获取不合法的利益,原告相信被告如何面对乡里相亲。

  原告始终认为,应该还原事实真相,如果事实没有办法查清,那么公证的判决就无从谈起。

  二、原告和被告之间的买卖协议是否成立是否有效。

  这个问题也是无法回避的问题,因为这直接关系到动迁款的分割。原告对这个问题的观点是协议依法成立并且有效。

  1、房屋买卖合同是成立的。《合同法》第37条明确规定“应当采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行了主要合同义务,对方接受的,该合同成立”这个条款再明白不过的说明了尽管本案中原告和被告没有签订书面的协议,但是由于双方的合同义务都已经履行完毕,而且双方均已经接受,因此房屋买卖协议是依法成立的。

2、房屋买卖合同是有效的。本案房屋交易的标的是宅基地上的房屋,有其特殊性,国家对于宅基地房屋的转让有严格的限制,但是需要特别的强调的是法律并没有禁止宅基地买卖,没有任何一条法律规定宅基房屋禁止买卖,只不过法律对于宅基地房屋的转让有严格的限制,要求房屋的购买方和出售方均应当是本集体经济组织成员,因为宅基地是不能向本集体经济组织以外流转的。

  对于这一点可以从一下法律规定中的到明确的答复

  《土地法管理法》第62条规定中明确“农村村民出卖出租住房后,再申请宅基地的不予批准”,该规定明确了农村村民可以出卖宅基地房屋的事实。

  《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”

  《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记”

  上述物权法的规定也同样明确了一个事实就是法律并没有禁止宅基地房屋的转让,而最高人民法院物权法研究小组主编的《物权法》条文理解与适用的461页明确对于宅基地在集体经济组织内部流转的有效性。

  更对本案合同有效性给出明确答复的是

  上海市高级人民法院沪高法2004第4号文件第一条就规定了“对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效”。原告认为这些意见足以能够说明一个问题原告和被告之间的房屋买卖行为是合法有效的,是不为法律禁止的。

  而合法有效的房屋交易行为只能带来一个后果就是房屋和宅基地的使用权发生了变更,由出售方变更为买受方。

  三、系争房屋所有的动迁款包括宅基地的动迁款均应该由原告享有。

  1、刚才原告多方面论述了本案系争房屋买卖行为合法有效,主要是说明一个问题,合法的买卖行为土地和房屋是不可分的,有谁听说过正常的房屋买卖仅买了房屋而没有买土地,我们国家规定地随房走,或者房随地走,房屋买卖行为有效,那么土地当然也属于买受方这是非常明白的道理。否则那买卖行为的有效性体现在哪里?

  2、所谓的房地分开补偿是针对房屋买卖无效案件的处理原则,比如农村的房屋出售给城镇居民,这种明显是违法的,针对这种情况才会出现宅基地和房屋分开补偿的情形,当然即便是这样也并非是宅基地补偿给出售人,房屋补偿给买受人,而是尊重基本的诚信原则考虑购房者重新购买的合理支出,照顾保护双方的利益,合理确定买受人和出售人的比例为7比3,依然是买受人占有更大的分割比例,如果本案中法官判决宅基地补偿归被告,其他归原告,那么核算出来的结果是原告获得的补偿还不到5成,这样就变成原告获得的补偿还不如城镇居民购买宅基地房屋获得的补偿多,请问这合法吗,合理吗?

  3、原告在系争房屋动迁中获得的补偿与本案无关。

  首先,454-2号房屋是出售给了城镇居民,与本案情况有着截然不同的情况,而且双方是自愿协商解决的,动迁款的分割并非拘泥于房屋和土地的补偿,而是自愿平等协商得出的结果,不管哪一方拿多少钱都不违反法律的强制性规定,因为是自愿的。

  其次,认定原告和被告房屋买卖行为有效就会造成原告拥有两块宅基地的说法是错误的,一方面法律并没有规定如果买卖的结果是两块宅基地那么买卖就是无效的,另一方面原告家中也不会出现两块宅基地的结果,因为原告原先的宅基地是在80年代初分配的,当时原告的两个女儿都没有成家,现在两个女儿都成家了,都需要土地建房,而且他们的户口也都在本集体经济组织,所以以两块宅基地不符合政策为由否定买卖的效力是没有法律依据的。

  事实情况是由于继承、流转、分家的原因导致一家拥有两块宅基地的情况非常多,如果一户人家不允许有两处宅基地是不是多出来的就收归国家所有了呢,是不是动迁了就可以不给补偿了呢,当然不是,上海还有中国范围内至今还没有说出现过因为一家拥有两处宅基地所以就收归国有的情况,既然允许这种情况存在,那么两处宅基地拆迁补偿都应该给宅基地的合法使用人。

  四、将所有动迁款支付给原告并不损害被告的权益。

  该宅基地被告已经出售给了原告,那么出售后被告就不应当享有该房屋的任何权利,也没有任何居住和使用权,那么拆迁安置也就不应该再安置一个对于被拆迁房屋没有任何权利的人,对于失去宅基产生后果,被告应该有充分的预计,房屋卖出后当然不能再享受任何权利。

  本案是一起非常典型的农村房屋买卖后动迁的案例,类似情况非常多,也很有代表性,原告就此也联系了多家媒体,他们都愿意对本案进行跟踪报道,原告希望通过本案的审理给类似的案件处理确定一个标准。

  此致

  青岛市城阳区人民法院

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