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魏耀华律师博客

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日志

 
 

房地产开发公司之间商品住宅项目转让合同与委托拆迁概念发生歧义的纠纷案  

2011-06-06 21:15:28|  分类: 法学话题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原告:上海某房产综合开发公司

被告:上海某房产建设公司 

【案情】

1994年,原告某房产综合开发公司立项取得了某区蒋家巷基地的旧区改造开发权,经区计划委员会批准该房地产开发项目的建设规模为11万平方米。原告已经办理了该地块的用地规划许可手续,并对地块上的居民实施了动拆迁。

1996年12月,区建设委员会正式批复原告蒋家巷西块基地地上建筑总面积为8.8万平方米,共六幢单体建筑,其中6号楼是位于基地西北角的32层高层建筑。项目分二期实施。1997年12月,原告取得了上述项目一期工程(1、2、3、4号楼)中部分项目(3、4号楼)的工程规划和施工许可。

1998年7月21日,原、被告签署了《蒋家巷(西块)部分项目转让合同》,约定原告向被告转让蒋家巷地块的部分项目(1、2、5、6号楼)。但在合同第三条转让方式中将转让款约定成被告委托原告进行动拆迁和三通一平工作的费用,委托费用计算为“总建筑面积54300平方米×2300元/平方米,计人民币12489万元整”。合同中另约定“甲方(原告)负责办妥转让项目的所有立项及有关证、照手续(即《建设用地批准证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及内销商品房立项计划)等。”后原、被告因该转让项目建造容积率、付款、办证等问题产生纠纷,被告在支付了6000万元转让款后停止了支付剩余的6489万元转让款。经上级主管部门和相关政府部门出面协调了一年多时间,始终无法达成一致,为此原告将本案起诉至上海市第二中级人民法院,主张被告应根据项目转让合同支付剩余的“动拆迁款”6489万元,并申请实施了诉讼保全。

被告委托我和本所沈亢律师担任特别授权代理人承办此案件。在法院组织原、被告第一次交换证据时,原告又补充提出增加违约金3500万元的诉讼请求,本案的诉讼标的骤升为9989万元。

 

【诉辩】

原告诉称:纠纷双方签订的《项目转让合同》约定,被告委托原告进行项目地块的动拆迁和三通一平工作,该委托费用为总建筑面积54300平方米×2300元/平方米,计人民币12489万元整。转让合同明确约定全部款项分八期支付,每期均约定有明确的付款时间,至原告起诉时被告尚欠款6489万元。为此,被告应根据转让合同承担逾期付款的约定违约金,请求数额为3500万元。被告未予付款显属违约,为此要求法院依据转让合同判决被告履约付款。

被告辩称:首先,原告诉请要求被告支付的款项并非所谓“项目动拆迁及三通一平的费用”,根据合同本意和双方实际履行合同的情况,该费用应为项目转让款,并且该项目转让款的计算明确约定为“总建筑面积54300平方米×2300元/平方米”得出全部价款。其次,根据项目转让合同约定可得建筑面积,被告尚未达到合同约定的5.24容积率的标准。经规划部门批准的可建建筑面积计算被告的应付款项,被告已经超付。第三,导致双方争议的主要焦点是原转让项目中的6号楼(拟建32层)对北侧居民造成日照影响,被告不能合法取得原设计32层的建造高度和建筑面积。转让合同还约定原告应负责办理转让项目的各种证照,特别注明了包括《建设工程规划许可证》。由于原告违约未办妥证照,现被告不能取得原6号楼可建建筑面积。根据双方履行义务的先后顺序,被告认为原告取得相应项目转让款与该办证义务是互为前提的,因原告未全部履行义务被告主张抗辩权,在原告未按约履行其办证义务前暂时不同意支付剩余6489万元项目转让款。同时保留反诉要求赔偿的权利。

 

【审理】

 本案双方争议焦点主要集中在合同约定的款项是委托动拆迁费用呢,还是项目转让费。被告支付的费用是否与原告的办理项目证照相挂钩。

原、被告双方在多次庭审中各执己见,特别对于合同款项性质的问题均坚持各自观点。考虑到本案争议标的大,争议焦点又因为合同的约定不够明确,双方都有理由,但各自的证据又难以否定对方。法院对本案的争议解决做了深入的调解工作,在静安区政府有关部门的协调斡旋下,经过先后七次谈判,原、被告最后达成调解方案:由被告对6489万元合同约定的剩余款项分期支付给原告,原告仍配合被告办理剩余5、6号楼的施工许可。同时,因6号楼建设影响北侧居民日照的问题,由原告负责协助被告办理相应地块的出让手续,被告承担费用进行动拆迁以消除6号楼规划报批的障碍。

 

【解析】

本案与其它房地产项目转让案件相比有其特殊性,其特殊的表现方式是双方均可以自成体系地证明本案的法律关系是委托动拆迁,或者是项目转让,同时也可据此反驳对方的观点,其原因是合同标的有歧义。本案标的巨大,双方分歧明显,任何一方的观点不被支持将面临案件全部败诉的结果,案件处理结果对双方均风险巨大。从整个案件的产生和处理结果看,本案有以下一些经验、教训值得借鉴:

一、本案件主要争议焦点的项目转让和委托地块动拆迁具有本质区别。

原告在审理中的态度简单明确,就是合同条款写明的款项是“动拆迁及三通一平”费用,现地块上的动拆迁及三通一平工作已基本完成,被告应严格按照合同明确文字约定的时间付款。

被告方的主要观点是应根据整个转让合同约定的内容分析合同的性质,纵观原、被告双方转让项目的整个过程,原、被告之间建立的是房地产开发项目转让法律关系,理由是:

    1、无论从合同的标的、合同条款内容的实质和原、被告双方对合同的实际履行情况看,原、被告签订的是一个房地产项目的转让合同,其争议的法律关系完全符合项目转让的各项要件,是典型的房地产项目转让。  不论是被告办理的项目划拨土地出让的有关手续,还是政府有关主管部门之批准文件和办理的相关手续,完全是项目转让的过程要求,合同某一条款的约定不能掩盖双方对合同真正的履行和对合同性质的判断。

    2、原告虽认为本案属于委托动拆迁纠纷,但整个双方签订的合同完全不符合委托动拆迁法律关系的各项要件。 所谓委托动拆迁是指获得房屋拆迁许可证的拆迁人授权具有房屋拆迁资格证书的单位对拆迁人负责的动拆迁项目进行旧房拆除和有关搬迁安置补偿等工作,由拆迁人承担权利和义务的法律关系。根据《城市房屋拆迁管理条例》第9条和《上海市房屋拆迁管理实施细则》第16条规定,被委托进行动拆迁的受托人必须具有有关主管部门颁发的资格证书才能进行动拆迁。原告提交的《房屋拆迁许可证》证明了其是该 “蒋家巷危旧房改造建设项目”的拆迁人,被告的开发项目是受让的,并没有进行地块动拆迁的拆迁许可,不能委托他人进行动拆迁,这也证明了被告不可能是拆迁人。原告的主张自相矛盾。另外,蒋家巷地块上实际进行动拆迁的时间情况,也证明被告不可能委托原告进行动拆迁工作。1996年底整个基地的居民拆迁安置完毕,那时被告尚未有受让原告部分项目的意向,“蒋家巷地块”上的《房屋拆迁许可证》标注的拆迁期限为“1996年4月1日至1996年12月31日”。 1998年,基地的动拆迁工作已完成,被告受让“蒋家巷”部分项目时,该基地上已基本没有要动拆迁的居民,被告委托原告进行基地居民动拆迁一说不成立。

二、引起本案的原因涉及政府行政管理问题,各类房地产开发企业在决策开发时应考虑该风险因素。

 

虽然本案争议焦点是对原、被告双方对合同性质的认定,但造成原、被告双方原先信任关系破裂的主要原因,却是政府原批准的项目可建建筑面积因规划存在日照影响而无法正式获得通过。被告在花费巨资受让该地块后发现实际可建建筑面积减少一大块,开发成本上升,遂因支付转让款与原告发生争议。而本案原告获得蒋家巷地块开发权,是基于其已投入巨资作为区政府旧区改造的执行人并承担了动拆迁及补偿工作,政府给予原告的项目开发权是出于补偿,但区政府批准的建筑面积实际存在规划障碍,这一隐含的缺陷终于在被告受让的项目内容中暴露并形成了原、被告之间的尖锐矛盾。而原告考虑自身已经投入的巨额动拆迁成本,在钱款问题上分文不让,其理由很简单,批文并非我提供,有问题应当找政府。这样双方在诉讼前的协调因无可操作的解决办法,最终只能到法院寻求解决。

三、对类似本案争议的处理,政府应作为调解人并有能力协调解决争议。

本案诉讼前,原、被告虽一直在自行协商,但因距离过大而无结果。起诉法院后,区政府有关部门积极主动参与争议解决,抓住双方的各自利益所在和薄弱环节居中调解,同时对涉及应由政府管理部门协助的事项主动承担责任。虽然调解过程相当艰苦,但最终还是取得了双方一致接受的可行调解方案。

四、本案法院采用的积极帮助促成调解的态度也是处理此类案件应借鉴和可接受的方式。

    受理本案的上海市第二中级人民法院在本案审理过程中积极协调,注重调解,并配合政府的调解工作使双方差距不断接近,直至最后一次法院主持的调解达成一致意见。本案如判决,结果可以是以房地产转让的实际状态,认定被告已经办理全部土地的出让手续,并取得了项目开发的权利,从而支持原告6489万元余款的诉讼请求。但原告即便一审胜诉,被告肯定也会以实际没有规划批准的建筑面积而上诉,案件还会旷日持久拖下去。如果法院判决支持被告的抗辩理由而驳回原告诉讼请求,原告肯定也会提起上诉。法院无论作出何种判决,原、被告企业均难以承担本案的风险,而调解结案的处理方式提高了付款和开发的速度,又恢复了原、被告的信任关系,就项目起死回生而言,不失为最有效的解决方案。

    我们从本案的妥善解决可以得出的结论是:此类房地产项目转让特别需要注重法律服务的重要性,项目转让合同可能因为一个条款的不当约定引出一个长达几年的争议纠纷和标的巨大的诉讼案件,可能会因为合同内容的前后矛盾或文字歧义引起争议,并且难以统一认识。这些问题绝对不能到了出现争议时再寄予重视,绝对不能试图寻找后悔药解决矛盾。

    本案的调解解决方案给了我们重要的经验,只要存有一丝机会,就要注重此类纠纷的协调解决,判决绝不是最好的选择。尤其是房地产项目转让纠纷,即便案件作了判决,但判决并不等于问题的解决。案件判决后项目一拖几年处于烂尾状况绝不是个别情况。这个案件处理方式的恰当选择问题,真诚地希望能引起法官司们的真正重视。

 

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