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魏耀华律师博客

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赠与房产未办过户手续  

2011-06-06 08:52:37|  分类: 法学话题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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严某与刘某系夫妻关系,并生有一女。2001年,严某向法院起诉要求解除双方之间的婚姻关系。经审理,法院判决双方离婚,但对夫妻共同所有的房产未进行分割。2007年,该房产被确定为拆迁对象,当拆迁办就拆迁补偿事宜征求严某意见时,严某表示将房产中属于其所有的部分全部赠送给女儿,关于该房屋的拆迁安置事宜由其女儿决定,并出具了书面声明,但严某未办理房屋产权过户手续。后严某女儿又委托其母刘某办理房产的拆迁补偿事宜,并出具了委托书。经协商,2008年5月,刘某与拆迁办就整个房产的拆迁签定了拆迁安置协议。后严某以刘某未经其同意即对其房产的拆迁补偿事宜与拆迁办达成协议为由,向法院起诉,要求撤销该拆迁安置协议。

  关于严某的诉讼请求是否成立,有两种不同观点:一种观点认为,严某虽然书面将房产赠与其女儿,但未办理房屋过户手续,不能发生物权变动的法律效果,房屋产权仍然属于严某所有,其女儿无权就该房屋的拆迁补偿事宜委托刘某处理,其委托行为无效,刘某的行为属于无权代理,严某的请求应当得到支持。第二种观点则认为,虽然严某未将房屋过户到其女儿名下,但其将房屋赠与女儿的意思表示是真实的,双方的赠与关系成立,且严某在书面声明中已明确表示将房屋拆迁安置事宜的决定权交由其女儿行使,因此,其女儿有权委托刘某办理该房屋的拆迁安置事宜,刘某的行为属有权代理,其与拆迁办签定的拆迁安置协议有效,故应当驳回严某的诉讼请求。

  笔者同意第一种观点。理由如下:本案讼争的房屋在性质上属于不动产。我国《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《合同法》第187条规定:“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。”

  本案严某虽然以书面的形式明确表示将其对该房屋共有的部分赠与其女儿所有,并表示关于该房屋的拆迁安置事宜由其女儿决定,但是由于严某未依法办理房屋的变更登记手续,在法律层面上,其对该房屋享有的所有权并未转移其女儿所有,严某仍然是该房屋的共有人,其女儿无权以共有人的身份委托其母亲办理房屋的拆迁安置事宜。此外,严某关于房屋拆迁安置事宜由其女儿决定的意思表示是对其赠与意思的一种补充说明,并非对女儿的一种授权。且即使该意思表示为授权,根据《合同法》第400条“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意,受托人可以转委托”和《民法通则》第68条“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的,应当事先取得被代理人的同意”的规定,该权利也只能由其女儿自己行使,在未征得严某同意的情况下,其女儿无权授权刘某行使该项权利。

  综上,严某女儿委托其母亲刘某办理房屋拆迁安置补偿事宜的行为无效,刘某与拆迁办签定拆迁安置协议的行为属无权代理行为,严某有权要求撤销刘某与拆迁办签定的房屋拆迁安置协议。



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