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魏耀华律师博客

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日志

 
 

地主私自转让土地 拆迁补偿款归房主还是地主引纠纷  

2011-06-06 18:07:55|  分类: 法学话题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010-12-24 09:06:28 来源: 昆明信息港(昆明) 跟贴 0 条 手机看新闻

10年前,马大爷瞒着村委会将宅基地转给他人建房,今年房子拆迁,办理过合法土地使用手续的马大爷以为拆迁方会来和自己签协议,却不想,拆迁办只认“房主”,不认“地主”。“130多万的补偿款,难道就跟我一点关系都没有?”昨天上午,为了解决拆迁补偿问题,福海街道办事处河北社区居委会第四村民小组的马大爷,再次带着女儿女婿到拆迁办公室和村委会找人说理。

“地主”马大爷:10年前瞒着村委会把房子卖了

这事说来有点复杂。 1999年,马大爷从村小组那分得一块55.6平米的宅基地,他们一家人可以在福海街道办事处河北社区居委会第四村民小组自建一栋房子。按照村小组对村民下发的“自建房统一标准”规定,马大爷必须在1年之内建盖起一栋2层以上的小楼,土地不可以转让。但如果马大爷在一年之内不建盖房屋,土地将被村委会收回。这按理说是个好事情,可偏偏就是这年,马大爷的儿子出了车祸,小女儿做生意赔了钱,家里经济一点都不宽裕,没有盖新房的条件。

于是,1999年年末,马大爷瞒着村委会,悄悄与城里的余先生签下《房产买卖合同》,双方约定以6.5万元的价格,把马大爷家将盖的新房卖给余先生。等房子盖好以后,马大爷协助余先生办理过户手续。

1999年12月31日签完这份协议后,余先生当即付给马大爷定金1万元,到了第二年5月,马大爷资金周转困难,实在无力自己建盖新房,于是又和余先生签订了一份《补充协议》,双方约定盖房子的钱全部由余先生暂付。这份协议里提到:如果马大爷在规定的期限内将住宅房的产权过户给余先生,余先生不再向马大爷主张住宅房的全部承建款。但如果马大爷不能在规定的期限内将住宅房的产权过户给余先生,余先生保留追索全部承建款的一切权利。

事后,余先生自掏腰包在马大爷家批来的土地上盖起新房子,连同定金一共付了6.5万元给马大爷。虽然因为种种原因办不了房产证,马大爷无法协助余先生办理过户手续,但有着先前签下的《房屋买卖合同》和《补充协议》,新房子一直由余先生居住着。

“房主”余先生:曾打算一次性补偿马大爷15万

作为这起纠纷的当事人,余先生认为,早在1999年,马大爷就承诺将宅基地以6.5万元的价格转让给他用于建房。当时约定,双方先签下“买卖协议”,房子的产权证办理下来后就去办理过户手续。但直到现在,这栋房子的产权都没办下来。

在二人签订的补充协议上也写明,由余先生全权负责住宅房的承建工作,如果马大爷在规定时间内将住宅房的产权过户给余先生,则余先生不再向马大爷要住宅房的全部承建款;如果马大爷不能在规定的期限内将住宅房的产权过户给余先生,则余先生保留追索全部承建款的一切权利。所以,余先生认为补偿款理应归他。“只是出于人情考虑,可以对马大爷作出适当补偿。”余先生说,他曾提出一次性补偿给马大爷15万元,但马大爷不同意,非要30万元才行。但事情到了这一步,余先生表示愿走法律途径来解决问题。

拆迁办:已经付了一半的补偿款给“房主”

时间一晃就过去了10年,马大爷也成为年逾古稀的老人。今年,福海街道办事处河北社区居委会第四村民小组成为拆迁改造对象。房子要拆了。马大爷认为自己是取得合法土地使用手续的,于是天天盼着拆迁办的工作人员找自己签协议。可偏偏拆迁办不认“地主”,只认“房主”,早就撇开马大爷,和盖房子的余先生签下了一份涉及130多万元补偿款的拆迁安置补偿协议。

拆迁办的陈主任解释,这次拆迁补偿事宜找余先生签了字,而没有找马大爷签字是有依据的。因为拆迁补偿是根据测绘部门认定的《西山区草海片区和安置地块保护治理和开发建设项目建(构)筑物及附属设施拆迁签证表》认定的信息进行的。这个登记表认定了这栋房屋的房主是余先生,而不是马大爷。所以,拆迁办只和余先生签合同。但鉴于余先生目前提交的手续也不完备,马大爷和余先生之间没有对补偿款事宜达成一致,所以拆迁办目前只支付了余先生一半的补偿款。余下的另一半补偿款,要等他们双方达成一致后才发放。如果二人走司法途径解决问题,这一半的补偿款可能会在问题解决之前转移到法院。

陈主任说,有争议的这栋房子是村里分宅基地给村民后建设的统建房,所以没有办理过土地使用证和房屋产权证。但这起纠纷和拆迁办没有关系,马大爷和余先生只能根据双方买卖合同去协商解决。

村委会:有好几十户私自转让土地

昨天上午,马大爷再次找村委会说理。河北社区居委会主任一看到马大爷,就表示希望马大爷与余先生好好协商解决。“严格意义上说,村集体土地是不允许转让的,可马大爷当初私下与别人签买卖合同的时候,并没有让村委会知道,村委会无法干涉。”河北社区居委会主任还表示,这次拆迁改造,村里700多户人家,就有好几十户把自己从村小组批下来的土地转给别人盖房子。真正签拆迁补偿协议的时候,这些曾经进行过交易的“房主”和“地主”,都经过反复商量才达成一致。“马大爷和余先生的争执肯定要解决。”对此,河北社区居委会主任表示,目前,余先生没有拿到另一半拆迁补偿款,居委会会积极做好把关工作,尽量协助解决问题。

律师:

双方签订的《房屋买卖协议》自始无效

云南弘石律师事务所刘双俊律师认为:根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规的规定,农村宅基地属农民集体经济组织所有,只有该组织成员才享有宅基地使用权,农村村民一户只能拥有一处宅基地。基于以上法律规定,虽然我国法律没有禁止农村宅基地使用权及宅基地房屋的买卖,但对其转让是有严格限制条件的。一般来讲,农村宅基地房屋买卖必须符合两个条件,一方面受让方必须是同一集体组织成员,而不能是城镇居民或该集体经济组织以外的村民;另一方面受让方没有取得过宅基地,两个条件缺一不可。


本案中,余先生属城镇户口,并非马大爷所在集体经济组织的成员,不具有取得该集体经济组织宅基地的资格。马大爷将自己的宅基地使用权转让给余先生的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,其转让行为无效。因此,马大爷跟余先生签订的《房屋买卖协议》自始无效,余先生并没有取得该宅基地的土地使用权,其在该宅基地上建盖房屋的行为也是违法的,该宅基地使用权自始至终归马大爷所有。因此,本案中,拆迁公司在签订拆迁补偿协议时,应该与真正的权利所有人马大爷签订,而不是跟余先生签订。此事,马大爷可以要求拆迁公司另行与其签订拆迁补偿协议,若拆迁公司拒绝,马大爷可以依法向人民法院起诉。对于余先生所遭受的相应损失,则可以私下与马大爷协商解决,协商不成可以向人民法院起诉。(都市时报 记者刘玲)

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