起借名买房案引发的思考
2011-01-26 18:31:45| 分类：
法学话题
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案件简述: 本案的焦点问题有三个：一是如何界定实际购房人（即实际出资人，下同）与名义产权人间的法律关系；二是认定房屋产权归属的依据是什么；三是影子产权人（实际购房人）对房屋的权利是否受法律保护。
众所周知，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房屋权属登记是我国房地产管理部门实施的行政管理行为，具有强制性。为了充分、完整地保障和行使权利，人们一般都会以自身名义和真实身份去购买房屋并申请登记。然而，在现实生活中，有些人出于某种特殊原因或为了达到某种特殊目的，借用他人身份证件以他人名义购买房屋，从而引发了一定量的房屋权属纠纷。最近，笔者便代理了这样一起案件：
李某（男）、胡某（女）于2002年经昆明市西山区人民法院调解离婚。2005年2月，胡某将李某诉至昆明市五华区人民法院，称李某在离婚时隐瞒了一处房产，该房产购于夫妻关系存续期间，属夫妻共同财产，现请求法院再次分割该房产。李某为此案找到笔者，称该房产虽登记在其名下，但实际上不是其自有财产。笔者接受李某的委托后，进行了周密、细致的调查。调查的证据显示，此案远没有胡某诉称的那样简单。
原来，李某和胡某于20世纪60年代经人介绍相识并结婚。1995年，陕西某工程局拟在昆成立办事处，便书面委托其下属单位某工程指挥部（无法人资格）派员至昆选购房产并代为支付购房款。同年8月，指挥部工作人员向指挥部提交《请示报告》一份，主要内容为已找到合适房产，但外省单位在昆购房需要几级政府审批，手续繁杂，为减少环节、缩短周期，经其与昆明人李某协商，李某书面同意以其名义代为购房，但一切费用由指挥部承担，房屋产权归工程局所有。很快，指挥部批复同意了该报告的购房方案。同年11月21日，李某与房屋产权人岳某签订了《房地产买卖契约》并经公证处进行了公证。同日，岳某出具《收条》一份，内容为收到陕西某工程局购房预付款10000元。11月28日，指挥部以银行汇票汇给李某“临房用款”45万元。12月14日，岳某全额收取购房款后出具《收条》一份，但未记载付款人。之后，该房屋产权变更至李某名下。2000年12月，工程局与孔某签订《房屋产权转让协议》一份，将该房屋转让给孔某。同月15日，工程局出具给李某一份《委托书》，内容为房屋已转让给孔某，要求李某协助孔某办理产权过户手续。19日，李某在《委托书》、《房屋产权转让协议》上均注明愿意协助办理过户手续。随后，孔某将购房款全额支付给了指挥部并实际占有了房屋，但双方始终未办理过户登记手续。
通过分析本案证据及证据证明的事实，笔者认为，本案的焦点问题有三个：一是如何界定实际购房人（即实际出资人，下同）与名义产权人间的法律关系；二是认定房屋产权归属的依据是什么；三是影子产权人（实际购房人）对房屋的权利是否受法律保护。
对于第一个问题，从表面上来看，实际购房人是出于某种目的借用名义产权人的身份证件购买房屋，以名义产权人的名义签订房屋买卖合同（按揭购房的还要与银行签订抵押贷款合同），并将房屋产权办至名义产权人名下；但从实质上看，笔者认为，实际购房人与名义产权人间的这种借名买房关系实际上是一种委托合同关系，名义产权人以自己名义实施的购房行为是基于该委托合同关系实施的隐名代理行为。根据《合同法》第396条、第402条、第404条的规定，受托人即名义产权人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人即实际购房人。本案中，李某书面同意以其名义代购房屋，工程局又以书面批复的形式同意该购房方案，双方虽未签订正式的书面委托合同，但这足以说明双方间形成了委托合同关系。李某以其自己名义与岳某签订《房屋买卖契约》并履行该契约的行为实际上便是隐名代理行为。而从岳某所出具的第一份收条来看，其对李某与工程局间的代理关系是知道的，因此，该买卖契约应直接约束工程局与岳某，履行该契约所产生的法律后果应由工程局和岳某承担。
对于第二个问题，实践中存在两种不同的观点。一种观点认为，我国法律明确规定，不动产产权实行登记制度。因此，房地产的权属问题属于要式契约，判断房屋产权归属应以经过核准、登记的产权证为准，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，不应承认影子产权人的房产权利，否则会导致房产权的极大混乱，引发房屋产权的不稳定、不确定。另一种观点认为，房屋权属证书只是证明房产权利归属的证据之一，但不是唯一证据。判断房屋产权的归属，除房屋权属证书外，还应考虑购房资金的来源，实际出资人与名义产权人之间的法律关系及双方间是否存在房屋产权归属出资人的协议。笔者赞同第二种观点。
对于第三个问题，笔者认为不能一概而论，应区分情况不同对待。如果当事人买卖的是一般房屋（包括商品房或私房），影子产权人与名义产权人间构成委托代理关系且影子产权人已实际全额出资的，房屋产权则应归影子产权人所有，影子产权人的权利应受到法律的保护。但在实际生活中，影子产权人借用他人名义买房，多是为了规避房屋销售的有关法律规定，如以他人的名义购买内部职工房、内销商品房、特困补助房、经济适用房（下统称为特价房）等。而政府推出特价房的目的，主要是为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况。在开发特价房的过程中，政府均以不同方式或渠道给予财政补贴，其房价大大低于一般商品房。政府对特价房的购买者均规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人群才有资格购买特价房。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了特价房，而本应享受特价房的人群却无法购得特价房。此时，如果仍保护影子产权人的房权，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行追认，保护了影子产权人的违法所得，使其违法行为合法化，这不但违背了政府推出特价房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，笔者认为，在这种情况下，应以“合法形式掩盖非法目的”为由，确认影子产权人与名义产权人间的借名买房行为为无效的民事行为，影子产权人的房权不应得到保护，房屋产权应归名义产权人所有，影子产权人只能要求名义产权人返还购房款，两者间形成债权债务关系。
通过以上分析，笔者认为，本文开头所述案件中，名义上的产权人李某实质上是工程局的委托代理人，由于购房款实际由工程局（指挥部）全额支付且双方间存在房屋产权归属工程局的协议，因此，李某因代理行为而取得的房产应归影子产权人工程局所有，该房屋不属李某与胡某的夫妻共同财产，胡某要求再次分割该房屋的请求不应得到支持。工程局将该房屋售与孔某、孔某将购房款全额支付工程局后，该房屋的影子产权人变更为孔某，其对该房屋的权利应依法得到保护。基于此，笔者建议由孔某向法院提起确权之诉。法院受理后通知胡某以第三人身份参加诉讼。经过审理，法院于2006年3月作出一审判决，判决争议房屋产权归孔某所有，但应于判决生效后到房产主管部门办理所有权登记手续，第三人胡某的请求不予支持。宣判后，胡某未上诉，其与李某的婚后财产分割一案也以胡某的撤诉而终结。
综上所述，在借名买房案件中，如果不存在恶意规避法律的行为，影子产权人对房屋的权利一般应可得到法院的支持。但是，笔者认为，借名买房存在非常大的风险，在实践中不应得到支持和鼓励。首先，名义产权人反悔的风险。在实践中，影子产权人与名义产权人往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存。因此，名义产权人一旦反悔，否认影子产权人的权利而主张自己才是合法产权人时，如果影子产权人没有证据证明其与名义产权人间的代理关系，则将无法拿回房屋产权，而只能要求名义产权人返还购房款。更有甚者，如影子产权人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求名义产权人返还购房款的请求也很有可能成为泡影。其次，名义产权人领取房产证后，如果不能及时将产权过户至影子产权人名下，那么，在该段时间内，如果名义产权人对他人负有债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至被拍卖。在这种情况下，实际付款的影子产权人只能要求名义产权人返还购房款，而不能拿回房屋产权。
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| 赵庆涛律师 |  | 华律律师会员 |
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