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魏耀华律师博客

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一起公有房屋承租权纠纷案的法律适用  

2011-01-19 17:07:49|  分类: 法学话题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 公有房屋承租权是否可以继承?司法实践中大家对此的争议很大,意见也不统一。笔者拟通过对下面一案件的分析浅谈一下自己的观点。
    案情
    家住哈市的吕某夫妇有4名子女甲、乙、丙、丁,其中丙居住在天津市,其余均居住哈市。1990年吕某夫妇通过私产房拆迁取得现争议之房一屋一厨的承租权,并一直单独居住。1997年丁的儿子戊为当兵将户口迁至争议之房,但从未在此房居住。2001年3月吕某夫妻立下遗嘱,内容为:吕某夫妇百年后,争议之房归丙继承。2002年吕某夫妇先后去世。吕某夫妇去世后,该房一直空闲。2002年末,乙夫妇也将户口迁至该房中。2003年3月丙夫妇从天津搬到争议之房居住至今。后丁的儿子戊起诉到法院要求确认其对该房具有居住权,并要求丙夫妇迁出争议之房。
    对此案如何处理有三种不同的意见:第一种意见认为,戊及丙夫妇均不能取得该公产房的承租权,理由是吕某去世后,原租赁关系消灭,房屋所有权人(房产公司)再与何人建立租赁关系是其基于所有权实现所有权权能的活动,与他人无关;第二种意见认为,戊享有争议之房的居住权。理由为:争议之房承租人为吕某,戊于1997年将其户口迁至该房中,吕某夫妇去逝后,戊的户口仍在该房,戊对该房有居住权。关于戊要求丙夫妇迁出的诉讼请求,因于本案并非同一法律关系,应另案诉讼。第三种意见认为,丙夫妇享有争议之房的承租权。其理由为:2001年3月吕某夫妇所立的将该房使用权归丙夫妇所有的遗嘱有效。丙夫妇通过继承已取得该房的承租权。
    上述意见中,第一种意见是以物权中所有权权能理论为依据的;第二种意见是戊的户口自1997年至今一直在此房中,而将戊视为该房共同承租人继续承租;第三种意见是将争议之房的使用权作为附着相应价值的财产由丙夫妇继承。笔者认为持第一种意见的人只看到了物权的一个方面,即房产的所有权,而忽视了物权的其他方面,即房产的支配权,事实上现行房产管理制度赋予了公有房屋承租人除产权性质以外的所有的物权权能,因此,仅以所有权权能理论为依据处理此案,显然是不适宜的;持第二种意见的人则过于注重了共同承租人的形式要件,即同一户籍,而忽视了共同承租人的实质要件,即一居生活,显然也是不合适的;笔者认为采用第三种意见处理此案为妥,理由如下:
     2001年6月6日黑龙江省第九届人大常务委员会第十七次会议审议了省人大城乡建设环境保护委员会提请审议的《黑龙江省城镇公有房产管理条例修正案(草案)》,决定对1986年出台的《黑龙江省公有房产管理条例》作出重大修改:将十四、十五条修改成十四条,具体修改内容为:公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。同时哈尔滨市房地产管理局下发了哈房发(2000)23号关于印发《哈尔滨市公有住宅使用权有偿转让的管理办法》中规定:公有房使用权有偿转让是指公有住宅承租人,经产权单位同意,按照规定程序,将其承租的公有房使用权有偿转让给他人承租使用,由受让人对转让人给予经济补偿的行为。哈尔滨市物价局、哈尔滨市管理局下发了哈价联发(2000)2号关于哈尔滨市公有房住宅使用权有偿转让收费标准的通知,该通知规定哈尔滨市公有房有偿转让的收费标准,及在执行标准中应注意的问题。上述规定和办法给予公有房屋的承租权受让以超越一般债权的权利保障。由于公有房的承租权可以转让而使公有住房的承租权(事实上是房屋的使用权)具有了经济价值,这种经济价值具有私有财产的性质,因此,可以象其他财产一样可以进行继承、赠与等法律活动。
    从本案来看吕某夫妇对其承租的公产房,除产权性质不能改变外,享有对该房的一切处分、收益等权利,假设,吕某夫妇在生前将该房产进行了转让,其转让费显然是吕某夫妇的合法的、可继承的财产,所以,吕某夫妇承租的公产房的使用权具有私有财产性质,可依法继承,故吕某夫妇在2001年3月所立的将争议之房归丙居住夫妇的遗嘱,是合法有效的。
综上所述,丙夫妇对争议之房享有合法的继承权。
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