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魏耀华律师博客

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日志

 
 

浅议公有住房承租权的性质  

2011-01-19 16:06:30|  分类: 法学话题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       【案情】:
    案件起源于一笔公产房屋动迁补偿款。被动迁房屋承租人姜林(已去世)有三个子女,长女姜红英、长子姜红旗、次子姜红开。1982年,姜林从单位分得争议之房,一家人共同居住。其后,长女姜红英、长子姜红旗先后于1988、1990年结婚从该房迁出另住,但户籍仍留在原址。次子张棋1994年婚后一直在该房中居住,其妻卫斌系外地户口。1997年,姜林夫妇先后去世,该房承租人一直未变更。2000年,次子姜红开去世,其妻卫斌携女姜妍妍在该房居住。2002年,卫斌与高占强非婚同居。2004年1月,长子姜红旗提出要让其子姜涛到该房居住,卫斌为了阻止姜红旗,将该房大屋出租,自己及高自强、姜妍妍在小屋居住,租金用于生活。2004年3月,卫斌将户籍迁入该房。2004年4月,卫斌因病去世。同年8月该房动迁,姜妍妍、高自强以承租人姜林的名义与开发商签定了动迁补偿协议,开发商补偿动迁款18.6万元。姜红旗、姜红英得知此事,以继承父亲的遗产为由,向法院提起诉讼,要求分劈动迁补偿款。姜妍妍主张,争议之房是父母留下来的,现在父母均已去世,动迁补偿款理应归其所有。高自强主张,在与卫斌同居其间,共同承担家庭费用,抚养姜妍妍,并交纳房屋各项费用,要求分得适当款项。
    【审判】:
    本案审理中形成了三种不同意见。
    第一种意见认为,本案中所有当事人均非被动迁房产证照上记载的承租人,故该动迁房屋属于“房产有纠纷”的情况。参照《哈尔滨城市房屋拆迁管理办法》的有关规定,该被拆迁房屋应当适用房屋产权调换,而不是给付动迁补偿款。此外,该房屋承租人姜林已经去世,在未确定新的承租人之前,法院不宜对动迁补偿款进行裁决。故应当裁定驳回原告姜红旗等人的起诉,待公产房屋产权部门确定新的合法承租人之后,再行处理。
    第二种意见认为,该房已经动迁完毕,争议之房已经灭失,且各方对动迁补偿款本身没有异议,在这种情况下,决定由产权部门确定新的承租人的做法不符合客观情况,也不具有可行性。法院不应当回避自己的职责,不能拒绝裁判。
    本案中,关键是确定谁是原争议之房的延续承租人。根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条三款之规定“住宅用房承租人在租赁期间内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租”的规定,本案中符合规定的当事人只有姜红开和卫斌之女姜妍妍,其他人均无延续承租的资格。而“动迁补偿款”的目的就是为了给被动迁人因不能在动迁房内继续居住所产生损失的补偿。因此,动迁补偿款应当归姜妍妍所有。高自强提出作为房屋的共同居住人,在与卫斌同居期间居住该房,承担了该房的包烧费等费用,属于生活支出,应当自行承担。
    第三种意见认为,本案首先应当确定人民法院是否应当处理,其次,如果处理,应当如何处理;如果不能处理,应当如何驳回原告的诉请?而确定案件是否应当由人民法院处理,主要标准是案件有没有可诉性,是否属于人民法院的受案范围。本案中,双方争议的是财产的处理法院是否对案件进行实体处理,主要衡量标准是看双方争议的焦点是否属于法院调整的范围。本案中如果双方争议的焦点是争议之房的延续承租权或者居住权,由于该房已经被动迁,不再实际存在,则由于争议之房的灭失而不具有法律上的可诉性,属于法定的不予受理的理由。可以告知双方向开发商申请根据动迁法的有关规定调房。而实际上双方争议的焦点是动迁补偿款,该款已经实际给付姜妍妍及高占强,其他利害关系人提出分劈的要求,属于公民之间财产争议的范畴,法院就应该处理并进行实体裁决。
    本案中,争议之房虽然已经灭失,但开发商给付了动迁补偿款。而这部分动迁补偿款,实际上就是该房承租居住权的价值。因此,动迁补偿款应当视为对原有房屋承租人丧失房屋的承租居住权的补偿。因为该公产房屋的承租居住权已经转变为有形货币财产的形式,就已经具有了私有财产的性质。该房应当视为姜林的遗产,所得补偿款也应当作为遗产进行析产继承。本案中,姜林夫妇、姜红开夫妇已经去世,对于姜林的遗产的继承,应由姜红英、姜红旗、姜妍妍作为第一顺序继承人继承。其中卫斌在丈夫姜红开死后,与姜林夫妇共同生活直至姜林夫妇去世,对姜林夫妇尽了主要的赡养义务,也应当视为第一顺序的继承人。高占强由于与本案法定权利人没有法定的夫妻关系,没有权利对该款提出要求。
    【评析】
    笔者认为,本案争议最关键问题就是公产房屋承租权的法律性质问题。相比较而言,第三种观点比较接近案件的实质。
    一、公产房屋承租居住权法律规定的现状
    从法律的角度来讲,现有的公房使用权如同国有土地使用权一样,一直没有立法明确地对其性质进行界定。从现有法律的相关规定来讲,公产房屋承租使用权性质是一种特殊的租赁权。首先,从公房使用权的产生来源来看,公房使用权是公房租赁制度的产物,实际上可以说是一种特殊的租赁权(对使用人来说是承租权),但是这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权是不同的,主要在租赁主体、租金标准、租赁期限和租赁关系的发生方面有区别。公产房屋所有权人是国家或者集体,但以往的公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此,城市公产房屋所有权的性质与其他完全意义上的财产所有权性质有所不同。从物权法的角度来讲,公有住房使用权理论上可以界定为是一种独立财产权形式,一种新型的用益物权,因此,它不是一般意义上的租赁权。其次,长期以来,学界有把公房使用权称作“公房居住权”的,但居住权在大陆法系传统民法上有其特定的含义,一般指“对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利”,是建立在私人所有权基础上的为特定个人设定的一种用益权,且不得将使用的房屋出租、转让或进行其他处分,因此也不能把公房使用权同居住权相提并论。至于目前的“公房使用权”的提法,本身就是一个性质待定权能不确定的概念。从现有理论分析来看,公房使用权应该是独立物权,也是一种新型物权。

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