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魏耀华律师博客

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日志

 
 

物权返还纠纷再审案代理意见  

2010-11-12 16:47:17|  分类: 法律文书 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  济南市中级人民法院;

山东齐鲁律师事务所接受A的委托,指定魏耀华为其诉B物权返还纠纷再审一案的代理人。接受委托后,经过对涉案材料的分析研究及参与本案的庭审质证,就申请人与被申请人争议的焦点问题,发表如下代理意见,请法庭参考采纳:

一、认定涉案房产是否是夫妻共同财产,不能以产权证书记载的产权人及产权证取得的时间为依据,应该审查购房行为是否在夫妻关系存续期间及购房款来源于个人还是夫妻共同财产。

1、房产系不动产尽管实行登记确认物权的原则,但房产登记意义在于确定其对外公示物权的效力。但对房产是否是夫妻共同财产的判断,应以夫妻内部关系进行确认,最重要的是审查买房行为是否属在夫妻关系存续期间,以及购房款来源于个人还是夫妻共同财产。属于夫妻共同财产而登记在其中一方名下现实生活中的比比皆是,法院并不以产权证记载夫妻一方就认定为个人财产。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第十九条:由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。该规定表明,是否以夫妻共同财产购买才是判断房产是否是夫妻共同财产的依据。

2、判断是否是夫妻共同财产的依据通常有两个:其一,该房产是否是在夫妻关系存续期间购买取得,该取得标志并非仅以房产证的取得为标志,实践中,房屋出售人交付房产,买受人实际接受入住,之后若干年办理办理房产证现象普遍,故买受人实际入住购买的房屋,应视为买受人实际取得该房产。其二,购房款来源于个人财产还是共同财产。就房改房来讲,有其本身的特殊性。根据国家的房改政策,即职工参与购买本单位的住房时,首先由售房单位对即将售出的房屋按照委托机构做出评估,得出评估价。然后根据购买该房屋的职工的工龄、职务、技术职称等情况,计算出国家对该职工的住房补贴(该住房补贴在职工购房时计入购房款内,没有享受房改房的职工可由国家发放给职工个人。)然后售房单位计算出售房屋评估价与职工住房补贴之间差额,购房人只需实际缴纳该差价即可。基于上述原因,职工与单位签订购房合同时所记载的购房款,并非是所购房产对价,而仅是该房产按照成本价计算出的评估价与职工住房补贴之间的差额,故房改房的评估价=职工住房补贴+购房合同约定的实缴房款。实缴房款属于个人还是夫妻共同财产容易判断,那么夫妻关系存续期间一方取得的住房补贴属于个人财产还是属于夫妻共同财产?《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第十一条第二款:婚姻关系存续期间,男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产。基于上述规定,夫妻关系存续期间,一方以住房补贴购买房改房应当视为夫妻共同财产出资。

二、一审法院忽略被申请人在购房合同中载定的实缴房款仅是涉案房屋购房价的一部分,以被申请人个人参与房改及出资购房为由认定涉案房产是被申请人的个人财产,无论事实认定还是适用法律,均存在错误。

1、申请人向其单位提交的《济南市居民购房申请表》明确载明涉案房屋的评估价格为518.25元/平方米,扣除被申请人工龄、职务等因素折合的住房补贴外,单位是按照271.52元/平方米出售给被申请人的,单位仅要求被申请人实际缴纳18098元。被申请人向法庭提供的济房权证中字第022599号同样载明该房出售的成本房价为41687.23元。上述事实表明,被申请人与其单位签订的购房合同中约定的实付价款18098元,并非是单位出售给被申请人房屋的对价,仅是18098元/41687.23元=34%而已。被申请人总购房价41687.23元-实付价款18098元=差价23589.23元,该差价属于被申请人所得住房补贴,在申请人与被申请人夫妻关系存续期间,被申请人得到的该补贴及公积金,应当属于夫妻共同财产。而无论一审法院还是二审法院竟然忽略这一重要事实,必然导致错误判决。

2、被申请人为了向申请人隐瞒购房事实,没有依照房改程序提供申请人资料,故意推迟到到2004年才缴纳实付款项18098元,该情节是否影响该房产的性质?山东省高级人民法院在2005年8月21日-23日在龙口市召开的全省民事审判工作会议上关于房改房分割问题的意见:在婚姻关系存续期间,用夫妻共同财产出资购买的以一方父母名义参加的房改房屋,属于夫妻共同财产还是属于父母的财产?因为房改房属于国家相关法规规定的政策性房屋交易,应依据国家政策精神来界定。由于房屋原来属于父母一方承租的公房,房改时也是以父母的名义进行的,购买房屋的价格实行了优惠。按照房改政策,这类房屋仍属于父母的财产,对于购买房屋出资的夫妻共同财产视为一种债权,在离婚时可作为债权处理。本案情形与该文件叙述的情形尽管不完全相同,但是都涉及到房改房实付款项的来源能否决定房产的性质以及实付款项缴纳人与住房补贴享有人不一致时的处理问题。根据该意见,申请人认为,被申请人单独缴纳的实付款项18098元,应当作为申请人与被申请人的债权处理,不影响该房产属于夫妻共同财产性质的认定。

3、被申请人为取得房产,在涉案房产房改时,不提供申请人信息与资料,私自以个人名义参加房改,违反了国家关于房改政策,根据任何人不能因为违法行为获利的原则,应认定涉案房产属于夫妻共有。根据济房改字【1996】2号文件第四条:居民购买公有住房坚持自愿原则。以户为单位(夫妇双方分离户口,分别租住共有住房的合并计算),每户限购一次。该规定表明,夫妻一方享有该购房的优惠政策后,另一方不能再享有购买国家福利房的机会,在此意义上,一方购买的房改房也应当属于夫妻共同财产。然而,被申请人在办理购房系列手续时,隐瞒结婚情况,不提供申请人信息,显然违反国家关于房改的政策性文件。“任何人不得因违法行为而获利”,这是古老的法学谚语,基于此,不应认定为被申请人个人参与房改,更不能认定涉案房产属于被申请人个人财产。

三、原一、二审法院忽略涉案房产在申请人与被申请人婚姻关系存续期间已经完成房改并交付的事实,单纯以房产证办理的时间及房产证记载的产权人为被申请人为由认定属于被申请人的个人财产,在事实认定与法律适用方面同样存在错误。

1、被申请人向单位提交的购房申请、取得单位审批以及与单位签订购房合同等行为皆发生于申请人与被申请人夫妻存续期间,原一、二审法院皆忽略该事实。申请人与被申请人收到法院离婚调解书是在2000年1月16日,自收到该调解书之日,该调解书发生效力。被申请人向法院提交的《济南市居民购房申请表》房屋状况一栏记载:涉案房屋取得使用权的时间为1988年,交付使用年限为9年,表明该内容填写时间为1988+9=1997年。该栏是单位负责房改人员填写,从字体来看,该表中关于房屋状况、被申请人除去住房补贴、公积金外应缴纳的款项,都是基于一人填写,表明单位同意将涉案房屋出售给被申请人是在1997年。被申请人与单位签订的《济南市房改售房房产买卖契约》签订的时间为1998年9月1日。从上述证据分析,被申请人在与申请人婚姻关系存续期间,已经向本单位提交购房申请、得到单位批准并与单位签订购房协议,足以证明该期间被申请人已经参加房改行为。山东省高级人民法院在2005年8月21日-23日在龙口市召开的全省民事审判工作会议上关于房改房分割问题的意见:对于以夫妻双方或者一方承租的公房参加房改后,没有取得房产证明的,不影响认定为夫妻共同财产。本案中申请人与被申请人婚姻关系存续间已经参加房改,仅是房产证尚未取得,根据上述山东省高级人民法院上述意见,涉案房屋应当属于夫妻共同财产。

2、涉案房产在申请人与被申请人夫妻关系存续期间已经交付。申请人与被申请人原住在济南市市中区XX室,后由于单位房改调至XX室,该事实已为济南市市中区人民法(2008)市民初字第XX判决书认定为事实。申请人在济南市市中区人民法院对济南市房产管理局及第三人(被申请人)提起的行政诉讼案,即(2010)市行初字第XX案庭审笔录中,审:第三人涉案房产是什么时候居住的?三:98年-99年开始居住的。该证据表明被申请人单位在1999年已经将涉案房改房交付给被申请人。

3、物的交付分为实物交付与权力凭证交付。被申请人单位将涉案房屋交付给被申请人,被申请人实际入住后,就完成实物交付,表明申请人与被申请人已经实际取得该房产。涉案房产没有办理过户手续前,仅是不具备公示物权的效力,不妨碍被申请人与其单位签订的购房合同合法性及有效性。如果在此期间,房屋出卖人将涉案房屋出卖给第三人并办理房屋过户手续,被申请人不能以其优先受让该房屋为由要求取得该房产,房屋登记的意义即在于此。《中华人民共和国物权法》第十五条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。基于申请人与被申请人在婚姻关系存续期间已经取得合同项下的债权及实际取得入住该房屋,并且不存在其他影响被申请人实现债权的情况,故申请人与被申请人离婚前已经取得该房产的债权是不容质疑的,物权与债权皆为财产权利,原审法院认为双方离婚前尚未取得涉案房屋的物权,迳行认定该房屋是被申请人离婚后取得财产,其错误根源是由于没有认识到债权同样为财产权利所致。

 综上,涉案房屋是申请人与被申请人用共同财产购买,而且申请人与被申请人是在夫妻关系存续期间参与房改,并在此期间实际入住该房产,故涉案房屋应认定为夫妻共同财产。申请人作为共有人,有权使用该房屋。被申请人要求申请人搬出房屋,不符合法律规定,提请贵院依法撤销院一、二审判决,驳回被申请人的诉讼请求!

                

                                                                                                               申请人代理人

                                                                                                               齐鲁律师事务所  魏耀华律师

                                                                                                               二0一0年十一月十一日

 本人对该作品享有著作权,未经本人同意,不得转载---魏耀华

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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